Een hypotheek krijgen als zzp’er? Dit is er mogelijk

Als startend ondernemer is je financiële situatie meestal nog onzeker. De eerste jaren investeer je vooral en verdien je vaak nog wat minder. Eerder waren hypotheekverstrekkers daarom niet zo enthousiast om ondernemers aan een hypotheek te helpen. Zij eisten positieve jaarcijfers van minimaal drie jaar. Hypotheekadviseur Marcel Soek vertelt wat er is veranderd en hoe je als beginnend zzp’er toch een hypotheek kunt krijgen.

Kentering hypotheekmarkt

“De laatste vijf tot zeven jaar zie je steeds meer partijen die zich juist richten op ondernemers”, vertelt Soek. “Zij tellen bijvoorbeeld jaren uit loondienst mee om een toetsinkomen vast te stellen bij startende ondernemers.” Wat volgens Soek ook helpt, is dat de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) hypotheken aan ondernemers ondersteunt. “Banken stemmen hun beleid af op dat van de NHG.”

Specialisme

Voor echt kersverse ondernemers blijft een hypotheek aanvragen lastig. Je moet namelijk kunnen aantonen dat je bedrijf nu en in de toekomst geld oplevert. Dat is haast onmogelijk als je net begint. Vanaf een jaar ondernemerschap maak je een kans.

Als je minder dan drie jaar onderneemt telt je toetsinkomen niet altijd volledig mee.

Soek ziet een specialisme ontstaan op de hypotheekmarkt. “Ook dat biedt startende zzp’ers meer mogelijkheden. Aanbieders die focussen op ondernemers hebben de kennis in huis die nodig is om jaarcijfers van bedrijven te analyseren. Bij verstrekkers die zo’n analyse uitbesteden is het vaak een standaardproces en is maatwerk niet mogelijk.”

Een hypotheekverstrekker kijkt bij de beoordeling van je aanvraag onder meer naar:

• In welke sector je werkt.
• Hoe hoog je vaste lasten zijn.
• Hoeveel risico je loopt met je bedrijf.
• Hoe je bedrijf en winst zich heeft ontwikkeld.
• Wat de verwachtingen zijn voor de toekomst van je bedrijf.

Hoogte hypotheek

Ga je op zoek naar een huis, dan wil je weten hoeveel je kunt lenen. Werknemers in loondienst kunnen met een online tool een idee krijgen van wat ze kunnen lenen, want hun inkomen is elke maand hetzelfde. Voor ondernemers is het vaststellen van het toetsinkomen ingewikkelder, omdat je inkomen per maand en jaar kan wisselen.

Maak een prognose, zodat je inzicht hebt in de toekomst.

Soek raadt aan met een onafhankelijke hypotheekadviseur te praten voordat je op zoek gaat. De mogelijkheden voor ondernemers verschillen per aanbieder. Veel hypotheekverstrekkers nemen bijvoorbeeld niet je volledige toetsinkomen mee als je minder dan drie jaar onderneemt. “Je moet toch een keer met een hypotheekadviseur aan tafel. Dan kun je dat net zo goed van tevoren doen. Dit voorkomt teleurstellingen.”

Op de huidige huizenmarkt is het extra handig om vooraf te weten wat je kunt besteden. “Anders word je weggeconcurreerd door mensen die zonder voorbehoud van financiering bieden.” Daarnaast bieden huizenkopers standaard flink over, dus kun je beter naar huizen gaan kijken in een net wat lagere prijsklasse.

Voor iedereen die een hypotheek aanvraagt, geldt dat je maximaal 100% van de woningwaarde kunt laten financieren. Je hebt dus altijd eigen geld nodig voor de kosten koper. Meestal is dat ongeveer zes procent van de aankoopprijs van een woning. In 2021 was de gemiddelde woningprijs 387.000 euro, dus dan zit je al gauw aan een bedrag van zo’n 23.000 euro.

Hypotheekaanvraag voorbereiden

Het is belangrijk om je hypotheekaanvraag tot in de puntjes voor te bereiden. Je moet de bank er immers van overtuigen dat je je hypotheek nu en in de toekomst kunt betalen. Soek: “Ga zitten met je accountant of boekhouder. Zorg dat je je jaarrekeningen op orde hebt en maak een overzicht van de cijfers van het lopende boekjaar. Je accountant kan ook helpen bij het maken van een prognose, zodat je goed inzicht hebt in wat gaat komen.”

Steeds meer partijen richten zich op ondernemers.

Tip: Het helpt als je bent verzekerd tegen arbeidsongeschiktheid. Mensen in loondienst zijn hier automatisch tegen verzekerd via de werknemersverzekeringen. Bij ziekte of arbeidsongeschiktheid hebben zij recht op een uitkering. Als zzp’er moet je je zelf verzekeren tegen dit risico. Anders valt je inkomen weg als je langdurig ziek of arbeidsongeschikt wordt. Je kunt dan misschien je hypotheek niet meer betalen.

Inkomensverklaring

Hypotheekverstrekkers willen meestal een inkomensverklaring zien. Deze kun je aanvragen bij een gespecialiseerd bureau. Let op: Sommige banken werken alleen samen met door hen aangewezen bureaus.

Bij het opstellen van de inkomensverklaring baseert zo’n bureau zich op onder meer je jaarrekeningen en aangiftes inkomstenbelasting. Onderneem je nog geen drie jaar? Dan helpt het als je het werk dat je nu als ondernemer doet eerder voor een baas hebt gedaan. Mogelijk tellen zij eerder inkomen uit loondienst dan mee. Voor een NHG-hypotheek mag je inkomensverklaring maximaal zes maanden oud zijn. Voor andere hypotheken verschilt de geldigheid per aanbieder.

Hypotheek met NHG

Ook als ondernemer kun je een hypotheek afsluiten met NHG. Je weet dan zeker dat je hypotheek voldoet aan de normen voor verantwoord lenen van het NIBUD. Bovendien ben je verzekerd als je je hypotheek niet meer kunt betalen door werkloosheid, beëindiging van je relatie of verlies van je partner.

Je kunt een hypotheek met NHG afsluiten als je minimaal een jaar zelfstandige bent. Veel hypotheekaanbieders hanteren soepelere voorwaarden als je een hypotheek met NHG afsluit. Ze tellen dan bijvoorbeeld 100% van je toetsinkomen mee om je maximale hypotheek te bepalen. Of je hoeft in plaats van drie jaarrekeningen nog maar één jaarrekening te hebben. Wil je een NHG-hypotheek, dan heb je een inkomensverklaring nodig van een van de door NHG aangewezen partijen.

Negatief corona-effect

Wat nou als jouw inkomen door de coronacrisis een flinke dip laat zien? “Dat heeft zeker gevolgen voor het bedrag dat je kunt lenen”, vertelt Soek. “Banken willen voorkomen dat je een verplichting aangaat die je niet kunt nakomen.”

Hypotheekverstrekkers werken sinds de coronacrisis met een coronavragenlijst voor ondernemers. Ze willen weten in hoeverre je wordt getroffen door de crisis, of je overheidssteun hebt ontvangen en of je nog reserves hebt om nieuwe tegenvallers op te vangen. Soek: “Wij werken dan samen met de ondernemer de casus uit: hoe zeker is het dat je volgend jaar weer geld gaat verdienen? Je moet de bank overtuigen dat toekomst in zit.”

Ook als je door andere redenen in het laatste boekjaar minder winst hebt gemaakt kun je minder lenen. Gaat het dit jaar beter met je bedrijf? Dan kun je overwegen om het kopen van een huis uit te stellen tot volgend jaar, zodat de bank met de gunstigere cijfers van dit jaar rekent.

Groeiend bedrijf

Tegelijkertijd zijn er bedrijven die juist een groei doormaken. De meeste banken kijken naar de gemiddelde winst van de afgelopen jaren, maar soms zorgt een gunstig laatste boekjaar ervoor dat je een hogere hypotheek kunt krijgen. De bank kijkt dan naar je groeipotentieel, waarbij de laatste jaren zwaarder meewegen in de berekening.

Voorbeeld

In je eerste jaar als ondernemer was je winst 25.000 euro, in jaar twee was dat 35.000 euro en in het derde jaar groeide je winst naar 50.000 euro. Normaal gaan banken uit van het gemiddelde van deze drie jaar: 36.666 euro. Maar bij berekening van het groeipotentieel telt het eerste jaar één keer mee, het tweede jaar twee keer en het derde jaar drie keer. Je komt dan uit op een flink hoger toetsinkomen: 40.833 euro.

De mogelijkheden per hypotheekverstrekker

Bij welke hypotheekverstrekker kun je terecht als zzp’er? In dit overzicht lees je vanaf hoeveel jaar ondernemerschap je bij welke bank terechtkunt en of de bank een rekentool voor ondernemers biedt.

De gegevens in deze tabel zijn gebaseerd op de informatie op de websites van de betreffende hypotheekverstrekkers.