Je gelijk halen in de rechtbank, zo maak je kans

Een zaak aanspannen bij de rechter wil je liever niet. Toch krijgt een derde van de ondernemers weleens te maken met een conflict. KVK-adviseur en jurist Sergej Schuurman houdt rechtszaken in de gaten en legt uit hoe ondernemers hun voordeel kunnen doen met de uitspraak. Zo zocht hij uit waarom het als gevolg van de coronacrisis makkelijker wordt huurkorting te eisen.

Tijdens de coronalockdowns hebben ondernemers soms tevergeefs om huurkorting gevraagd bij de verhuurders. Winkels en restaurants werden gesloten, gingen weer open en zijn nu weer dicht. Tussentijds was er geen vaste lijn hoe rechters vragen over huurkorting beoordeelden. De Hoge Raad heeft 24 december 2021 een belangrijke uitspraak gedaan over hoe huurders en verhuurders om moeten gaan met een verzoek om huurkorting en hoe je de korting berekent. Drie constateringen bij al gevoerde rechtszaken over huurkorting.

Pijn delen

Als je een huurcontract tekent kun je daar niet zomaar onderuit. Het contractenrecht geeft aan: afspraak is afspraak en bij het nakomen van die afspraak houd je op een eerlijke en fatsoenlijke manier rekening met elkaars belangen. Deze uitgangspunten bieden huurders weinig hoop. Toch rechtvaardigt corona huurkorting. De afgelopen maanden oordeelde de rechter met regelmaat dat partijen de ‘pijn’ moeten delen. Vaak konden huurders een huurkorting krijgen van de helft van hun omzetverlies. Had een huurder bijvoorbeeld 80% minder omzet, dan werd de huurkorting daar de helft van, dus 40%. De huurder hoefde dan nog maar 60% van de huurprijs te betalen.

1. Onvoorziene omstandigheden

In bovengenoemde rechtszaken draaide het vaak om de vraag of de coronamaatregelen, waaronder sluiting van winkels en horeca, een 'onvoorziene omstandigheid' is waar geen rekening mee werd gehouden toen het huurcontract werd getekend. De rechter oordeelde in veel zaken dat er sprake was van zo’n onvoorziene omstandigheid. Dat is opmerkelijk, want in het zakelijke verkeer komt het bijna niet voor dat een eiser een rechtszaak wint door een beroep te doen op onvoorziene omstandigheden. Vaak is de rechter van mening dat ondernemen risico’s met zich meebrengt en dat de ondernemer de gevolgen hiervan zelf moet dragen.

2. Sneeuwbaleffect

Er lijkt sprake te zijn van een sneeuwbaleffect dat positief uitpakt voor ondernemers nu huurders steeds vaker gelijk krijgen. Instanties en bedrijven nemen steeds vaker een beslissing op basis van uitspraken van de rechter. Zo besloot de gemeente Amsterdam als verhuurder van gemeentevastgoed alsnog de helft van de huur van winkels, horecazaken en culturele- en sportinstellingen kwijt te schelden. Mogelijk komen ook andere verhuurders, die eerder geen huurverlaging wilde doorvoeren, tot inkeer nu meer huurders door de rechter in het gelijk worden gesteld. Maar een echte vaste lijn in de rechtsspraak was er niet hoe je huurkorting moest berekenen.

3. Hoogste rechter beslist

Tot slot schakelde een Limburgse rechter de hulp in van De Hoge Raad; de hoogste rechter van Nederland. Voor de Limburgse rechter was het niet duidelijk hoe de begrippen ‘onvoorziene omstandigheden’ en ‘gebrek’ juridisch gebruikt moesten worden.

Uitspraak Hoge Raad

De Hoge Raad heeft, naar aanleiding van de vragen van de Limburgse rechter, op 24 december 2021 beslist dat beperkende overheidsmaatregelen, zoals een lockdown, onvoorziene omstandigheden zijn.

Als je een huurovereenkomst voor 15 maart 2020 had gesloten dan kon je de gevolgen van de pandemie niet voorzien. Dit betekent dat als je verhuurder niet wil meewerken aan een huurprijsvermindering, de rechter de huurprijs kan aanpassen op basis van een rekenmodel dat de Hoge Raad heeft vastgesteld. In dit model wordt rekening gehouden met de TVL. Dit geldt voor middenstandsbedrijfsruimtes op basis van artikel 290 boek 7 BW. Dit zijn onder andere horecaruimtes en winkels die voor het publiek toegankelijk zijn. De pijn moet eerlijk tussen huurder en verhuurder worden gedeeld. De Hoge Raad heeft niets gezegd over ‘overige bedrijfsruimtes’ zoals kantoren en loodsen. De tijd moet uitwijzen of de nieuwe regels daar ook voor gelden.

De Hoge raad heeft daarnaast beslist dat de overheidsmaatregelen geen gebrek opleveren. Als er sprake is van een gebrek dan kan je het pand niet gebruiken zoals je mag verwachten. Bij het tekenen van het huurcontract verwacht je het pand bijvoorbeeld te gebruiken als restaurant. Door de coronamaatregelen kon en kan dat niet. Dus een beroep doen op het feit dat je geen ongestoord huurgenot hebt vanwege een gebrek gaat niet op.

De nieuwe regels gelden niet voor huurovereenkomsten die na 15 maart 2020 zijn aangegaan. Want na 15 maart kon je de pandemie en de gevolgen daarvan beter voorzien. In dit geval moet per situatie bekeken worden wat een redelijke huurprijsaanpassing is.

Rekenmodel Hoge Raad

In onderstaand rekenmodel van de Hoge Raad zie je hoe je de korting op de oorspronkelijke huurprijs berekent.

De Hoge Raad gaat uit van de volgende bedragen als voorbeeld: huurprijs € 4.500, vaste lasten € 25.000, TVL € 10.000, behaalde lagere omzet € 20.000 en de normale omzet € 100.000.

• Je bepaalt eerst welk percentage de huurprijs van de vaste lasten is: 100% x (€ 4.500 : € 25.000) = 18%.
• Op het bedrag van de overeengekomen huurprijs breng je 18% van de TVL van € 10.000 = € 1.800 in mindering.
• Daarna bepaal je het percentage van de omzetdaling: 100% – (100% x (€ 20.000 : € 100.000)) = 80%.
• Als laatste wordt het nadeel gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder voor 50%.
• De berekening van de huurprijsvermindering is als volgt: (€ 4.500 – € 1.800) x 80% x 50% = € 1.080. En dat is (€ 1.080 : € 4.500) x 100% = 24% korting op de oorspronkelijke huurprijs.

Dit is een belangrijke uitspraak. Met name kleinere ondernemers die nauwelijks het vermogen hebben om tegen de verhuurder in te gaan, kunnen hiermee huurkorting afdwingen.

Wie niet waagt

Of jij alsnog huurverlaging kunt eisen hangt af van je situatie, zoals of je voor of na 15 maart 2020 je huurcontract bent aangegaan, of je omzetdaling hebt en of je onder middenstandsbedrijfsruimte valt. Maar 1 ding staat vast: ondernemers die je voorgingen maakten de juridische wegen begaanbaarder.