Een hypotheek krijgen als zzp’er? Dit is er mogelijk

De eerste jaren verdien je vaak nog niet zoveel met je bedrijf. Daarom waren hypotheekverstrekkers niet zo enthousiast om beginnende ondernemers aan een hypotheek te helpen. Zij eisten positieve jaarcijfers van minimaal drie jaar. De eisen zijn iets soepeler geworden.

Kunnen startende ondernemers een hypotheek krijgen?

Ja, dat kan. Je hoeft niet per se al drie jaar ondernemer te zijn. Steeds meer banken verstrekken al een hypotheek als je minimaal één jaar onderneemt. Wel kijken zij dan extra goed naar de financiële situatie en toekomstverwachtingen van je bedrijf. Ook kijken ze naar je persoonlijke situatie. Hoe stabieler je inkomen, hoe groter de kans dat je aanvraag wordt goedgekeurd.

Hoe kijkt een bank naar je inkomen?

Als ondernemer heb je geen vast salaris. Daarom kijkt een bank niet naar loonstroken, maar naar je winst uit onderneming. Dit noemen ze het toetsinkomen. Met dat inkomen berekent de hypotheekverstrekker hoeveel je maximaal kunt lenen.

Je bent drie jaar of langer ondernemer

Heb je drie jaar of langer een bedrijf? Dan nemen banken meestal een gemiddelde van je winst over die jaren. Is je winst in het laatste jaar lager, dan rekent de bank vaak met dat lagere bedrag. Zo voorkomt de bank dat je vaste lasten te hoog worden.

Je bent korter dan drie jaar ondernemer

Ben je korter dan drie jaar ondernemer, dan verschilt het per bank hoe zij rekenen. Steeds meer hypotheekverstrekkers bieden mogelijkheden vanaf één jaar ondernemerschap. Ze kijken naar het laatste kalenderjaar én de jaren ervoor.

Was je eerder in loondienst? Dan kunnen die jaren ook meetellen. Wel beoordelen hypotheekverstrekkers je inkomen vaak voorzichtiger, omdat er minder ondernemerscijfers beschikbaar zijn. Ook kijken ze naar de toekomst van je bedrijf. Daarom vragen ze vaak om een inkomensprognose van een boekhouder of accountant.

Wat als je inkomen per jaar verschilt?

Veel ondernemers hebben geen gelijkmatig inkomen. Hypotheekverstrekkers houden daar rekening mee. Daarom kijken ze meestal naar meerdere jaren en niet naar een moment met een piek of een dip in je winst. Is je inkomen de afgelopen jaren gestegen? Dan is dat vaak positief voor de beoordeling.

Maakt je rechtsvorm uit?

Of je een eenmanszaak, vof of bv hebt, bepaal niet of je een hypotheek kunt krijgen. Wel beoordeelt een hypotheekverstrekker je inkomen op een andere manier.

Heb je een eenmanszaak of vof? Dan kijkt de hypotheekverstrekker meestal naar de winst uit onderneming. Bij een bv kijkt een verstrekker vaak naar een combinatie van salaris, dividend en de financiële situatie van je bedrijf. Welke gegevens nodig zijn, verschilt per aanbieder.

Ben je naast ondernemer ook  nog deels in loondienst? Dan nemen hypotheekverstrekkers het inkomen uit loondienst vaak mee bij de beoordeling van je aanvraag.

Wat moet je regelen voor een hypotheekaanvraag?

Voor een hypotheekaanvraag moet je als ondernemer meer documenten aanleveren dan iemand in loondienst. Je moet laten zien dat je bedrijf voldoende inkomen oplevert en toekomst heeft. Meestal vraagt de verstrekker om:

• Jaarcijfers van één tot drie jaar.
• Aangiftes en aanslagen inkomstenbelasting.
• Een overzicht van je vaste lasten en schulden.
• Een KVK uittreksel Handelsregister.
• Inkomensprognose als je minder dan drie jaar onderneemt.

Werkte je in loondienst voordat je ondernemer werd? Dan kan een hypotheekverstrekker ook vragen naar je eerdere inkomen. Je kunt dan je UWV-verzekeringsbericht laten zien. Hierin staan gegevens over je arbeidsverleden en loon. Je kunt het via Mijn UWV downloaden.

Wat is een inkomensverklaring ondernemer?

Veel banken vragen een Inkomensverklaring Ondernemer. Dit is een officiële berekening van je toetsinkomen, opgesteld door een onafhankelijke partij. De bank gebruikt deze verklaring om jouw inkomen op een vaste en vergelijkbare manier te beoordelen. Informeer bij je bank wie een inkomensverklaring voor je kan maken.

Sluit je een hypotheek af met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? Dan is een inkomensverklaring verplicht. De verklaring is meestal zes maanden geldig en hier zijn kosten aan verbonden.

Wat betekent NHG voor startende ondernemers?

De NHG biedt extra zekerheid voor jou en voor de bank. Gaat je relatie uit, overlijdt je partner of gebeurt er iets anders in je leven waardoor je de hypotheek niet meer kunt betalen? Met NHG loop je minder risico bij betalingsproblemen. Omdat de bank ook minder risico loopt betaal je vaak een lagere rente.

Ook startende ondernemers kunnen een hypotheek met NHG krijgen, soms al na één jaar ondernemen. In 2026 kun je de NHG aanvragen voor woningen met een koopprijs tot 470.000 euro. Ga je energiebesparende maatregelen meefinancieren, dan ligt de grens hoger.

Hoeveel kun je maximaal lenen?

Hoeveel je kunt lenen hangt af van je toetsinkomen, je vaste lasten en je schulden. In de meeste gevallen mag je maximaal 100% van de woningwaarde lenen. De bank vraagt meestal om een taxatierapport om de waarde van de woning vast te stellen. De kosten koper, zoals notariskosten en overdrachtsbelasting, betaal je meestal uit eigen geld.

Heb je schulden, zoals een studieschuld, private lease, koop op afbetaling, betalingsachterstanden of doorlopend krediet? Dan verlaagt dat vaak je maximale hypotheek. Veel van deze schulden worden geregistreerd bij BKR. Via Mijn Kredietoverzicht kun je gratis een overzicht van al je geregistreerde kredieten, openstaande schulden en eventuele betalingsachterstanden opvragen.

Zo vergroot je je kansen op een hypotheek

Een goede voorbereiding helpt. Zorg dat je administratie op orde is en dat je cijfers duidelijk zijn. Laat zien dat je inkomen stabiel is of zich positief ontwikkelt. Spaargeld of eigen vermogen kan helpen om je kansen te vergroten.

Ook kan het slim zijn om al voordat je op zoek gaat naar een woning, met een onafhankelijke hypotheekadviseur te praten. Die kan een eerste inschatting maken van je maximale hypotheek en weet welke geldverstrekkers ervaring hebben met ondernemers. Zo krijg je eerder inizcht in je mogelijkheden en voorkom je dat biedt op een woning die uiteindelijk niet binnen je financiële ruimte blijkt te passen.