Pand op de balans, gevaar of kans?

Als je voor je bedrijf een pand nodig hebt, kun je dat kopen of huren. Een gekocht bedrijfspand komt meestal op de balans van de onderneming. Dat heeft fiscale voordelen. En de overwaarde kun je inzetten als werkkapitaal voor je onderneming. Maar ga je stoppen met ondernemen? Dan loop je het gevaar dat je over de waardestijging van het pand moet afrekenen met de Belastingdienst. Ontdek waar je op moet letten als je pand onderdeel is van je bedrijfsboekhouding.

Zakelijk of privé

Een bedrijfspand kun je op twee manieren kopen: privé of zakelijk. De keuze maak je bij de aankoop en kun je niet zomaar aanpassen. De keuze voor zakelijk of privé is niet altijd vrij. Voor deze etikettering (je pand het juiste fiscale label geven) gelden de volgende regels:

• Een pand dat je aankoopt als belegging en niet zelf gebruikt, valt onder je privévermogen.
• Een pand dat je gebruikt voor je bedrijf is verplicht ondernemingsvermogen. De waarde van het pand komt dan ‘op de balans’. En is dan onderdeel van je bedrijfsboekhouding.
• Gebruik je het pand privé en zakelijk? Kijk dan of je het bouwkundig kunt splitsen. Dat is zo als het privédeel en het zakelijk deel van het pand een eigen ingang en sanitaire voorzieningen (keuken en toilet) hebben. Je moet dan ook in je boekhouding splitsen: de waarde van de bedrijfsruimte is ondernemingsvermogen en komt op de balans. De waarde van het privédeel van het pand blijft privé. En is dan onderdeel van je privéboekhouding.
• Kun je het pand bouwkundig niet splitsen en gebruik je het ook niet vooral zakelijk of vooral privé? Dan mag je kiezen of het hele pand privé blijft of als ondernemingsvermogen op de balans komt.

Pand op de balans

Staat je pand op je balans? Dan zijn de kosten van het pand zakelijke kosten. Denk hierbij aan betaalde hypotheekrente, kosten van onderhoud en verbetering en de afschrijvingskosten. Voor de afschrijving op een bedrijfspand gelden afschrijvingsregels. Sinds 2024 mag je afschrijven tot de WOZ-waarde van het pand.
Bij een gesplitst pand zet je alleen de kosten van het zakelijke deel van het pand op de balans.

Afrekenen bij stoppen bedrijf

Door afschrijven neemt de fiscale waarde van je bedrijfspand af. Die waarde zie je terug op de balans. De werkelijke waarde kan (veel) hoger zijn. Het verschil wordt ‘stille reserve’ genoemd en is niet in de administratie terug te vinden. Bij het stoppen met je bedrijf is de stille reserve een onderdeel van de stakingswinst. Dat tel je op bij je overige inkomen in het jaar van stoppen. Hierover betaal je belasting in box 1 van de inkomstenbelasting.

Je kunt deze belastingheffing uitstellen. Hiervoor moet je soms al een paar jaren voor de beëindiging actie ondernemen. Neem voor meer informatie contact op met je belastingadviseur of accountant.

Afrekenen bij verkoop pand

Verkoop je een pand dat op de balans van je bedrijf staat en blijf je ondernemen? Als je pand meer opbrengt dan de waarde op de balans, maak je een boekwinst. Deze boekwinst tel je op bij je overig inkomen in het jaar van verkoop. Hierover betaal je belasting in box 1 van de inkomstenbelasting. Ben je van plan om binnen drie jaar een ander pand voor je bedrijf te kopen? Met een herinvesteringsreserve kun je voor de inkomstenbelasting de belastingheffing op de verkoopwinst uitstellen.

Werkkapitaal vrijmaken

Heb je al langer een pand in bezit? Dan heb je kans op een forse stille reserve. Anders gezegd: geld dat vastzit in stenen. Als je het pand verkoopt, maak je werkkapitaal vrij voor je onderneming. Over de boekwinst moet je belasting betalen. Je kunt het pand eventueel terug huren van de nieuwe eigenaar (sale and leaseback) of een ander (huur)pand zoeken. Een huurpand voor je bedrijf komt niet op je balans. De huurkosten zijn zakelijke kosten voor je bedrijf.

Pand in privévermogen

Bij een pand in privévermogen kun je de kosten zoals hypotheekrente, onderhoud en verbetering niet van de belasting aftrekken. Je kunt ook niet op de waarde afschrijven. De WOZ-waarde van het pand telt voor jou mee als vermogen in box 3 van de inkomstenbelasting. Een eventuele waardestijging bij verkoop is onbelast. Een eventueel verlies is niet verrekenbaar.

Stel je een pand beschikbaar aan een onderneming van jezelf, je fiscale partner of een minderjarig kind van jou of van je fiscale partner (‘terbeschikkingstelling’)? Dan vallen de huuropbrengsten en eventuele waardestijging als je het pand ooit verkoopt in box 1 van de inkomstenbelasting.

Heb je meer beleggingspanden waar je zelf ook actief beheer voor uitvoert? Dan ziet de Belastingdienst je als professionele verhuurder en belast je resultaten in box 1 van de inkomstenbelasting.

Besloten vennootschap

Onderneem je in een besloten vennootschap (bv)? Als je de activiteiten van je bedrijf stopt, kan de bv wel blijven bestaan. Er is dan geen afrekenmoment met de Belastingdienst over een eventuele waardestijging. Bij verkoop van het bedrijfspand telt de verkoopopbrengst van het pand mee in de jaarwinst. Daarover betaalt de bv vennootschapsbelasting. Ook de bv kan een herinvesteringsreserve vormen waarmee die de belastingheffing op de verkoopwinst uitstelt.

Advies vragen

Ga je een beslissing nemen over je (nieuwe) pand? Laat je over je specifieke situatie adviseren door je belastingadviseur of accountant. Dan heb je zicht op de financiële gevolgen.