Bedrijfspand op de balans, gevaar of kans?

Ontdek welke kansen en risico's een bedrijfspand op de balans met zich meebrengt.

Staat je bedrijfspand op de balans of in privé?

Voor de belasting moet een bedrijfspand een fiscaal label krijgen. Dat heet etikettering. Daarbij wordt bepaald of een pand ondernemingsvermogen of privévermogen is. Dat heeft invloed op de kosten die je kunt aftrekken, maar ook op eventuele belastingheffing als je het pand later verkoopt of stopt met ondernemen.

Bij de aankoop van een bedrijfspand wordt bepaald of het pand ondernemingsvermogen of privévermogen is. Die keuze kun je later niet zomaar aanpassen. Soms heb je een keuze, maar vaak geven de belastingregels aan of een pand ondernemingsvermogen of privévermogen is.

Voor de etikettering gelden de volgende regels:

• Een pand dat je aankoopt als belegging en niet zelf gebruikt, valt onder je privévermogen.
• Een pand dat je gebruikt voor je bedrijf is verplicht ondernemingsvermogen. De waarde van het pand komt dan ‘op de balans’ en is onderdeel van je bedrijfsboekhouding.
• Gebruik je het pand privé en zakelijk? Kijk dan of je het bouwkundig kunt splitsen. Dat is zo als het privédeel en het zakelijk deel van het pand een eigen ingang en sanitaire voorzieningen (keuken en toilet) hebben. Je moet dan ook in je boekhouding splitsen: de waarde van de bedrijfsruimte is ondernemingsvermogen en komt op de balans. De waarde van het privédeel van het pand blijft privé. 
• Kun je het pand bouwkundig niet splitsen en gebruik je het ook niet vooral zakelijk of vooral privé? Dan mag je kiezen of het hele pand privé blijft of als ondernemingsvermogen op de balans komt.

Je bedrijfspand staat op de balans 

Staat je pand op je balans? Dan zijn de kosten van het pand zakelijke kosten. Bijvoorbeeld betaalde hypotheekrente, kosten van onderhoud en verbetering en de afschrijvingskosten. Voor de afschrijving op een bedrijfspand gelden afschrijvingsregels. Sinds 2024 mag je afschrijven tot de WOZ-waarde van het pand.
Bij een gesplitst pand zet je alleen de kosten van het zakelijke deel van het pand op de balans.

Afrekenen bij stoppen bedrijf

Door afschrijven neemt de fiscale waarde van je bedrijfspand af. Die waarde zie je terug op de balans. De werkelijke waarde kan (veel) hoger zijn. Het verschil wordt een ‘stille reserve’ genoemd en is niet in de administratie terug te vinden. 

Een stille reserve ontstaat doordat een pand in waarde stijgt, terwijl de fiscale boekwaarde juist daalt door afschrijvingen. Die waardestijging is niet zichtbaar in de boekhouding, maar kan later wel leiden tot belastingheffing.

Heb je een eenmanszaak of vennootschap onder firma (vof)? Dan is de stille reserve bij het stoppen van je bedrijf onderdeel van de stakingswinst. Die tel je op bij je overige inkomen in het jaar van stoppen. Hierover betaal je belasting in box 1 van de inkomstenbelasting.

Veel ondernemers zien hun bedrijfspand als een onderdeel van hun pensioen of als financiële buffer voor later. Juist daarom onderschatten ondernemers soms hoeveel belasting zij moeten betalen als zij stoppen met ondernemen of hun pand verkopen. Je kunt deze belastingheffing uitstellen. Hiervoor moet je soms al een paar jaren voor de beëindiging actie ondernemen. Laat je daarom ruim vóór een geplande bedrijfsbeëindiging adviseren door je belastingadviseur of accountant over de fiscale gevolgen.

Verkoop je jouw onderneming, maar houd je het pand zelf in bezit? Dan kunnen andere fiscale regels gelden dan wanneer ook het pand wordt verkocht. Je kunt het pand bijvoorbeeld gaan verhuren aan de koper van de onderneming. Laat de gevolgen daarvan vooraf beoordelen door een adviseur.

Afrekenen bij verkoop pand

Verkoop je een pand dat op de balans van je bedrijf staat en blijf je ondernemen? Als je pand meer opbrengt dan de waarde op de balans, maak je een boekwinst. Boekwinst is het verschil tussen de verkoopprijs van het pand en de fiscale waarde waarvoor het pand op de balans staat. Deze boekwinst hoort bij je winst uit onderneming in het jaar van verkoop. Hierover betaal je belasting in box 1 van de inkomstenbelasting.

Ben je van plan om binnen drie jaar een ander pand voor je bedrijf te kopen? Met een herinvesteringsreserve kun je voor de inkomstenbelasting de belastingheffing op de verkoopwinst uitstellen.

Je pand in een besloten vennootschap

Is het pand in eigendom van een besloten vennootschap (bv)? Als je de activiteiten van je bedrijf stopt, kan de bv blijven bestaan. Er is dan geen afrekenmoment met de Belastingdienst over een eventuele waardestijging. Bij verkoop van het bedrijfspand telt de verkoopopbrengst van het pand mee in de jaarwinst. Daarover betaalt de bv vennootschapsbelasting.

Ook de bv kan een herinvesteringsreserve vormen waarmee die de belastingheffing op de verkoopwinst uitstelt.

Werkkapitaal vrijmaken

Heb je al langer een pand in bezit? Dan heb je kans op een forse stille reserve. Anders gezegd: je hebt veel geld dat vastzit in stenen. Bij ondernemers die al jarenlang eigenaar zijn van hun pand, kan een groot deel van het ondernemingsvermogen vastzitten in vastgoed. Verkoop van het pand kan dan zorgen voor extra liquiditeit of werkkapitaal voor de onderneming. Houd daarbij wel rekening met eventuele belastingheffing over de boekwinst.

Je kunt het pand eventueel terughuren van de nieuwe eigenaar (sale and leaseback) of een ander (huur)pand zoeken. Een huurpand voor je bedrijf komt niet op je balans. De huurkosten zijn zakelijke kosten voor je bedrijf.

Bedrijfspand in privévermogen houden

Bij een pand in privévermogen kun je de kosten zoals hypotheekrente, onderhoud en verbetering niet van de belasting aftrekken. Je kunt ook niet op de waarde afschrijven. De WOZ-waarde van het pand telt voor jou mee als vermogen in box 3 van de inkomstenbelasting. Een eventuele waardestijging bij verkoop is onbelast. Een eventueel verlies is niet verrekenbaar.

Stel je een pand beschikbaar aan een onderneming van jezelf, je fiscale partner of een minderjarig kind van jou of van je fiscale partner (‘terbeschikkingstelling’)? Dan vallen de huuropbrengsten en eventuele waardestijging als je het pand ooit verkoopt in box 1 van de inkomstenbelasting.

Heb je meer beleggingspanden waar je zelf ook actief beheer voor uitvoert? Dan ziet de Belastingdienst je als professionele verhuurder en zijn je resultaten belast in box 1 van de inkomstenbelasting.

Advies vragen

Ga je een beslissing nemen over je (nieuwe) pand? Laat je over je specifieke situatie adviseren door je belastingadviseur of accountant. Dan krijg je zicht op de financiële gevolgen.